2016-12-22 讀一讀《對焦解決房屋供應問題》(文匯報)

《對焦解決房屋供應問題》(文匯報)2016年12月22日
作者:張炳良教授  香港特區政府運輸及房屋局局長
http://paper.wenweipo.com/2016/12/22/PL1612220007.htm


對焦解決房屋供應問題

2016-12-22

張炳良教授 運輸及房屋局局長


香港住屋問題的根源是長期供求嚴重失衡。除本地投資及自住需求剛性外,樓市在環球超低利率環境下,也受外來資金流入所衝擊。

先看一些基本數字。去年底,私人住宅空置率是3.7%,遠低於過去20年間長期空置率平均5%的水平。

公屋申請數目激增,自本屆政府2012年7月上任至今,增幅近44%,輪候總數近29萬。由於覓地建屋需時,加上在規劃過程中要克服種種困難、阻力等,令增加供應舉步維艱。供求落差擴大,一般申請者(指長者及家庭)的平均輪候時間已長達4.5年。

長遠房屋策略

本屆政府於2014年底公佈《長遠房屋策略》(《長策》),決定採取「供應主導」策略,大力增加房屋供應,重建房屋階梯,促進市場流轉;同時透過「需求管理措施」遏抑炒賣需求及外來需求、限制投資需求,以遏止樓市過度亢奮。我們的政策目標是清晰的:就是加大公營房屋供應,以港人置居需要優先,以及果斷穩定樓市。

按照《長策》建議的長遠房屋需求推算模式,2017/18至2026/27下一個十年期的房屋總供應目標為46萬個單位,其中公營為28萬(出租公屋佔20萬)。公私營房屋新增供應定為「六四」之比,以凸顯公營房屋的需要,但不能全面傾斜,因為若大幅縮減私樓供應,會推高樓價租金。

關鍵在於釋放土地

要落實長遠房屋供應目標,關鍵在於釋放土地。政府致力透過短、中、長期措施增加房屋土地的供應。重整和釋放棕地,是其中一個主要方向,以期善用棕地,釋放土地潛力。但目前棕地分佈雜亂,當中夾雜了不少寮屋、農地、工場等,並缺乏足夠基建以承載高密度的發展。因此在發展個別地區的棕地前,須先詳細研究其規劃及技術可行性。

很可惜,我們目前所掌握的土地,仍不足以達致十年建28萬公營房屋的目標。儘管社會上人人都說要多建公屋,但地區上對建屋項目多有所保留,擔心增加人口會分薄社區設施、加重交通負荷。政府相關部門當然應以切實態度回應地區訴求,但也期望社會各界,為解決困擾着不少家庭及年青一代的住屋問題,下定決心,作出必要的取捨。

過渡性房屋

有意見主張政府利用空置校舍或閒置土地興建過渡性房屋。現時總體可發展土地供應不足,政府不會讓可用土地閒置。即使真的有些個別短期沒有即時用途的土地,其面積和數量會極為有限,且仍需時進行額外基建工程才可讓人居住。以為靠極小量所謂短期空置地方興建過渡性房屋,便可解決以萬計劏房戶的住屋問題,未免不切實際,徹底的解決方法仍是釋放土地興建公屋。

租金津貼及租金管制

私樓租金高企下,有建議政府提供租金津貼(租津)。出發點是好的,不過在市場供應偏緊時,很可能會導致業主加租,租津到頭來變成把利益輸送到業主手上。有人說把租津及租金管制(租管)同步推行便可,這樣未免把問題看得過於簡單。

政府曾就租管於2014年7月向立法會提交詳細研究報告。不少本地和海外的實證說明,推行租管會出現出租房屋的實質供應減少、業主更嚴格挑選租客、業主提高首次叫租水平等。在當前房屋供應偏緊下貿然推行租管,可能令租客,特別是弱勢社群,未見其利、先蒙其害。

同時,實行租管或租津,既不能增加供應,也改善不了劏房戶的居住環境。

房屋和土地供應問題,已經到了一個臨界點。以香港今天的經濟富裕,我們不應有這麼多劏房戶。我們真的要問:為何要增加公屋這麼艱難?為何要釋放多些土地這麼艱難?社會要肯面對這個艱難的挑戰,不能蹉跎下去,甚至顧左右而言他。我們也要肯對焦解決,作出必要的取捨。



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